Что такое mortgage refinance в Онтарио

Рефинансирование ипотеки в Онтарио: правила, шаги, примеры

Что такое рефинансирование

Рефинансирование — это замена вашего текущего ипотечного кредита новым: вы закрываете старую ипотеку и берёте новую на иных условиях, то есть можете поменять  ставку, срок, сумму и даже банк. 

Часто это делается, чтобы снизить платеж, зафиксировать более выгодную ставку, увеличить срок (амортизацию) или взять «кэш‑аут» под залог выросшей стоимости жилья (например, на ремонт или консолидацию долгов). 

В Канаде при рефинансировании максимальная сумма нового кредита обычно не превышает 80% от текущей оценочной стоимости минус остаток по вашей ипотеке и издержки/штрафы.

Когда рефинансирование имеет смысл

• Ставки упали и экономия перекрывает штрафы за досрочное расторжение.
• Консолидация долгов: заменить дорогие кредиты на дешевую ипотечную ставку.
• Ремонт / добавление арендуемого юнита: для проектов вроде legal secondary suite есть страхуемый рефинанс до 90% после‑ремонтной стоимости (с января 15, 2025, по федеральной программе).
• Смена типа ставки: с переменной на фиксированную (или наоборот) для предсказуемости платежа. 
• Продление амортизации (меньше платёж сегодня, но выше переплата по процентам).
• Доступ к капиталу: когда HELOC не подходит или лимита недостаточно (HELOC сам по себе обычно лимитируется 65% стоимости; совместно с ипотекой — до 80% LTV). 

Похожие статьи:

Что такое mortgage renewal?

Сколько стоит моя недвижимость в Онтарио

Как купить дом у банка за долги?

Кому это выгодно

• Собственникам, у кого дорогие долги (кредитки/LOC) — экономия процентов часто значительна.
• Владельцам с достаточной долей собственного капитала (equity), стабильным доходом и хорошей кредитной историей — чтобы пройти банковские проверки.

Правила и ограничения в Канаде/Онтарио (важное)

• Максимальная сумма при рефинансировании: 80% оценочной стоимости (обычная банковская планка). 
• Стресс‑тест: квалификационная ставка — бОльшая из (ваша ставка +2%) или 5.25%.
• HELOC как альтернатива: отдельно — до 65% LTV; в комбинации с ипотекой общий лимит обычно до 80%. 
• При обычном рефинансировании собственник не меняется. Поэтому документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (Title) не меняется. .
• Штраф за досрочное расторжение: чаще всего 3 месяца процентов (для переменной) или бОльшее из 3 месяцев процентов и IRD (для фиксированной). 
• Юридические/технические издержки (суммы приблизительные)
  – юридические услуги по рефинансированию обычно ~$900–$2,000;
  – оценка недвижимости: ориентир ~$300–$600;
  – title insurance для рефинансированию: часто $200–$500;
  – регистрация ипотеки в Онтарио: госпошлина за регистрацию ~$83;
  – discharge fee (за снятие обременения у старого кредитора) — у большинства банков $0–$400 + возможные админ.платы. 

Похожие статьи:

Что такое mortgage renewal?

Сколько стоит моя недвижимость в Онтарио

Как купить дом у банка за долги?

Как начать процесс рефинансирования: шаг за шагом

Шаг 1. Сформулируйте цель
Например: «Хочу снизить платёж на $300/мес и закрыть $25k дорогих кредиток».
Выберите стратегию: кэш‑аут, фиксация ставки, продление амортизации, консолидация.

Шаг 2. Прикиньте доступный лимит
Формула: Макс. новый кредит = 80% × Оценка – Остаток ипотеки – Штрафы/расходы.
Пример: Дом $900,000 → 80% = $720,000. Остаток мортгиджа $530,000. Оценка/юрист/штрафы $10,000.
Доступно «на руки» ≈ $180,000. (Правило 80% для рефинансированию.) 

Шаг 3. Проверьте прохождение по stress‑test и документы
Банки проверят ваш доход относительно предполагаемых расходов на содержание недвижимости по «квалификационной» ставке. Подготовьте: справки о доходах, NOA/T4, выписки, налог по недвижимости, полис/квитанции. 

Шаг 4. Сравните инструменты доступа к equity
Рефинансирование (разово, до 80% LTV) или HELOC . 

Шаг 5. Предварительная оценка штрафов и выгод
Перечитайте ваши оригинальные документы по ипотеке - Mortgage Commitment. Там есть информация о штрафе за досрочное закрытие кредита (prepayment penalty). 

Шаг 6. Заявка на рефинансирование
Поговорите со своим брокером или банком. Заполните форму, mortgage application, где укажите цель (консолидация, ремонт и т. п.). Для проектов с secondary suite спросите о застрахованном рефинансировании до 90% post‑reno LTV .

Шаг 7. Оценка (appraisal)
Банк закажет оценку рыночной стоимости — от неё зависит 80%‑й лимит. Расход обычно на заёмщике. 

Шаг 8. Commitment Letter  (коммитмент и условия)
Вы получаете одобрение с условиями (ставка/срок/сумма, подтверждения дохода, страховки и пр.).

Шаг 9. Юридическое оформление
Адвокат: снимает старую ипотеку (discharge), регистрирует новую (~$83 за запись), оформляет title insurance($200–$500). 

Шаг 10. Закрытие и распределение средств
Банк гасит старый кредит и указанные долги, остаток перечисляет вам. Проверьте новый график платежей и старайтесь не пропускать свои платежи.

Похожие статьи:

Что такое mortgage renewal?

Сколько стоит моя недвижимость в Онтарио

Как купить дом у банка за долги?

Пример «до/после»

• Было: $530,000 под 5.49%, платёж $3,250/мес.
• Стало: $620,000 (кэш‑аут на ремонт/долги) под 4.69%, амортизация 30 лет → платёж ~$3,200/мес. 
• Экономия по платежу + закрытие дорогих долгов. (Цифры условные; учитывайте штрафы/сборы.)

Кто «выигрывает» в рефинансировании (а когда лучше подождать)

Выигрывают:

• Владельцы с низким LTV и нормой дохода/долга, проходящие стресс‑тест. 
• Те, кто останется в доме достаточно долго, чтобы оплатить штрафы и расходы.
• Домовладельцы, кто реально снижает «стоимость долга» (APR с учётом комиссий) или получает значимый кэш‑аут под чёткую цель (долги, ремонт).

Лучше подождать/альтернативы:

• Если до конца срока меньше года и штраф велик — попробуйте blend‑and‑extend или дождитесь обновления. 
• Если нужен гибкий доступ к средствам малыми порциями — рассмотрите HELOC.)

Остались вопросы, звоните 416-831-8301